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Cooperativa di abitazione, cos’è e come funziona

La cooperativa di abitazione: un modo solidale di vivere l’acquisto di una casa

Abitare insieme condividendo scelte e acquisti, per una gestione più sostenibile e

trasparente e per ritrovare una dimensione di socialità e solidarietà. A questo rispondono le cooperative di abitazione, dove il valore cooperativo fa nascere e crescere un nuovo modo di vivere l’acquisto di una casa.

La cooperativa di abitazione è una società cooperativa formata da persone che si ritrovano per rispondere a un bisogno comune: garantirsi delle abitazioni finanziate e costruite insieme e beneficiarne, in proprietà o in uso, a condizioni agevolate.

Si tratta di una tipologia di società cooperativa a mutualità pura, ovvero caratterizzata

dall’assenza di qualsiasi scopo di lucro e che può operare solo verso i soci ma non verso la comunità (diversamente dalle cooperative a mutualità prevalente).

Il primo obiettivo? Soddisfare un bisogno, quello abitativo, e farlo in modo conveniente e partecipato rispetto alle procedure tipiche di un acquisto o affitto di alloggi tramite il mercato immobiliare.

Un portachiavi in legno raffigurante una casa

Le tipologie di cooperative di abitazione: divisa e indivisa

Due sono le tipologie giuridiche di cooperative di abitazione: le cooperative a proprietà individuale o divisa e le cooperative a proprietà indivisa.

Cooperative di abitazione a proprietà divisa

Detta anche individuale, questa tipologia di cooperativa di abitazione è la più diffusa e assegna, una volta terminata la costruzione dell’alloggio, la piena proprietà dello stesso al socio.

La consegna avviene tramite regolare atto notarile di passaggio di proprietà dell’alloggio dalla cooperativa al socio, che avrà il vincolo per un quinquennio di non venderlo né affittarlo.

Cooperative di abitazione a proprietà indivisa

Diversamente da quella a proprietà divisa, la cooperativa a proprietà indivisa assegna ai propri soci gli alloggi non in proprietà ma esclusivamente in godimento, cioè in uso, senza che i soci stessi ne diventino proprietari. La proprietà, infatti, resta in capo alla cooperativa stessa.

Si tratta insomma di una sorta di affitto a tempo indeterminato, dove è la cooperativa che riscuote il canone di locazione.

Esiste infine una terza tipologia di cooperativa di abitazione, quella mista. In questo caso la cooperativa assegna la casa in entrambe le modalità, ovvero in proprietà e in uso. Si tratta però di una forma molto meno frequente delle precedenti.

La cooperativa di abitazione e il suo finanziamento

Nelle cooperative di abitazione i soci finanziano la costruzione dei nuovi alloggi di cui diventeranno assegnatari. Lo fanno coprendo, con i propri risparmi, una parte o il totale delle spese.

Gli immobili possono essere di nuova edificazione, o frutto di un recupero abitativo, oppure un acquisto ex novo di un immobile esistente.

I soci decidono poi di attuare il loro progetto seguendo una delle due strade percorribili:

  • ricorrere a un mutuo agevolato
  • utilizzare i propri contributi finanziari

Se si è scelto il mutuo, al momento dell’assegnazione dell’alloggio ogni socio avrà l’onere di parte di mutuo, in relazione alla sua proprietà.

Nel caso di assegnazione di contributi pubblici per la realizzazione di interventi di edilizia convenzionata, le cooperative devono essere iscritte all’Albo Nazionale delle Società Cooperative Edilizie e di Abitazione.

Le cooperative a proprietà indivisa possono inoltre beneficiare di una deduzione dall’imponibile IRES. 

Possono infine anche avvalersi delle disposizioni e agevolazioni di legge a favore dell’edilizia abitativa, come il cosiddetto Superbonus. Le Leggi di Bilancio degli ultimi anni, infatti, hanno ridefinito di volta in volta le detrazioni, rendendo possibile anche alle cooperative di abitazione di usufruirne.

Casa di cartone tenuta tra due mani

Dall’individuazione del terreno all’assegnazione dell’alloggio

Che risponda alla tipologia di proprietà divisa o indivisa, il processo di vita dei progetti di una cooperativa di abitazione segue comunque delle fasi precise e ricorrenti.

Il primo step è l’individuazione del terreno dove costruire o dell’immobile scelto: per la cooperativa è possibile acquistare direttamente dai Comuni (in questo caso si tratterà di aree destinate all’edilizia economica e popolare) oppure rivolgersi a proprietari privati.

Una volta scelta l’area edificabile, si procede con il progetto costruttivo a cui segue la sua attuazione con le attività di costruzione dell’alloggio (o del suo recupero).

Terminati i lavori edilizi, i nuovi alloggi saranno pronti per la destinazione per la quale sono nati: essere assegnati ai soci della cooperativa, in godimento oppure in proprietà.

L’assegnazione degli alloggi segna quindi il raggiungimento dello scopo sociale e le cooperative possono poi proseguire nelle attività di gestione dell’immobile per tutelare al meglio i propri soci.

I benefici di prendere casa con una cooperativa di abitazione

Il primo vantaggio di aderire a una cooperativa di abitazione è senz’altro quello economico: non solo possibilità di contribuzione pubblica, ma accesso a mutui agevolati e costi più bassi, sia in acquisto che in locazione, rispetto a quelli del mercato. 

Più persone riunite insieme hanno un potere contrattuale più forte rispetto alle stesse persone prese singolarmente: questo è un concetto alla base della cooperazione stessa, che ritroviamo anche in ambito abitativo. 

Il poter seguire sin dalle prime fasi il progetto edilizio, poi, permette un coinvolgimento in tutte le scelte: dei fornitori, estetiche e stilistiche.

E occorre non dimenticare lo spirito solidaristico che fa nascere ogni iniziativa cooperativa: creare o entrare in una cooperativa di abitazione significa partecipare a una comunità che decide e sceglie in maniera partecipata, che interpella le esigenze di ciascuno e che raggiunge un risultato che è frutto di un bisogno collettivo, condiviso, comune.

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